Questions / Réponses

Notre équipe d’experts vous conseille et vous informe sur les différents aspects du statut de loueur en meublé. Nous répondons également à vos questions les plus courantes en termes d’investissements, de démarches administratives, d’arbitrage juridique…

Investissement

Le choix d’investir en nom propre ou avec votre conjoint dépend à la fois de votre situation familiale et de votre projet à long terme.

Si vous êtes marié(e) sous le régime de la communauté, le logement acquis devient un bien commun, même s’il n’est financé que par un seul des époux.

Dans le cas d’un régime de séparation de biens, d’un Pacs ou d’une union libre, chaque personne dispose de son propre patrimoine. Si le logement est acquis à deux, chaque conjoint en est propriétaire en proportion des parts acquises.

Si votre capacité à emprunter le permet (c’est-à-dire que votre taux d’endettement n’excède pas 33 % de vos revenus), vous pouvez tout à fait investir sans apport personnel dans un bien immobilier en vue de le louer.

Il s’agit en général de la solution la plus adaptée et la plus intéressante : vous profitez d’un double levier fiscal et financier (les intérêts et assurances de votre emprunt sont déductibles des loyers perçus).

Il est judicieux de se poser cette question car la location meublée présente de nombreux avantages fiscaux et financiers.
  • Les avantages de la location meublée :
Les loyers d’une location meublée sont soumis à la catégorie des revenus BIC, attractif au niveau fiscal. Ce régime vous permet d’être soit imposé sur 50 % de vos recettes, c’est le régime micro-BIC. Soit déduire toutes les charges afférentes à votre bien et d’amortir comptablement l’immobilier et le mobilier (intérêts d’emprunt, mobilier, travaux…), il s’agit ici du régime réel simplifié. Ainsi votre résultat est diminué et vous payez moins d’impôts. Par ailleurs, les loyers peuvent être majorés suivant sa localisation et sa surface, ce qui améliore la rentabilité de votre investissement.
  • Quels frais dois-je engager ?
Si vous décidez de transformer votre logement nu en meublé, les seuls frais engagés seront ceux pour meubler votre bien, vous trouverez ici le détail des meubles et accessoires obligatoires. Si vous intégrez ce bien dans une structure de société comme une SARL de Famille, vous devrez vous acquitter de droits de mutation.
  • Quelles conditions respecter ?
Vous pouvez modifier la destination de votre bien lorsque vous changez de locataire. Si ce n’est pas le cas, vous devez obtenir l’accord de votre locataire actuel avant d’entamer les démarches de transformation. Si vous avez imputé un déficit foncier lié à votre activité sur les 3 années précédentes, la transformation ne sera pas possible. La seule solution sera de rembourser l’économie d’impôts réalisée. Si le logement est destiné à de la location saisonnière, une autorisation préalable de changement d’usage doit être obtenue en Mairie.

En tant que loueur en meublé vous pouvez choisir entre deux options fiscales : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.

Si vous avez choisi le régime micro-BIC mais que le régime réel semble plus avantageux en fonction de votre situation et de vos attentes, il vous est tout à fait possible de changer d’option fiscale, et inversement. Cette modification doit être notifiée à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier.

Chaque année, en fonction de votre résultat, nos spécialistes étudient l’intérêt d’opérer ce changement de régime.

  • Le régime micro-BIC :

C’est le régime qui s’applique automatiquement lorsque :

  • Les recettes locatives n’excèdent pas 72 600 euros par an, et que le loueur exerce son activité sous forme d’entreprise individuelle. Pour la location en meublé de tourisme et les chambres d’hôtes le seuil est relevé à 176 200 euros par an.
  • L’activité de location meublée dispose d’une franchise en base de TVA et peut être assujettie à la TVA par option.

Le bénéfice est déterminé par le montant des recettes encaissées. L’impôt est calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de 50% pour la location meublée, et de 71% pour les logements et gites classés tourisme et chambre d’hôtes.

  • Le régime réel simplifié :

Ce régime est appliqué automatiquement lorsque les conditions du régime micro-BIC sont dépassées. En fonction de votre situation et de votre objectif d’investissement, vous pouvez faire le choix d’opter pour le régime réel simplifié.

Ce régime vous permet de déduire vos charges d’exploitation et la valeur de votre investissement via l’amortissement sur votre mobilier et immobilier (intérêts d’emprunt, travaux, assurance propriétaire…). Grâce à ce levier fiscal vous maximisez la rentabilité de votre investissement.

Administratif / gestion

Adhérer au CGA présente plusieurs avantages financiers.

Cette adhésion va vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts égale au 2/3 du montant HT des honoraires du cabinet comptable et des frais d’adhésion au CGA, dans la limite de 915€ par an.

Également, vous disposez de la non majoration de 25% de votre bénéfice.

Le CGA effectue des contrôles de cohérence et de vraisemblance sur vos déclarations, ce qui vous permet de réduire le risque de contrôle fiscal.

Il est fortement conseillé de s’entourer d’un cabinet d’Expertise Comptable pour ce type d’investissement. En effet, il est préférable de ne pas réaliser sa comptabilité soi-même. Il faut maîtriser parfaitement les principes de comptabilité et les subtilités des textes fiscaux, sous peine de ne pas entrer dans le cadre de la législation et perdre une partie des avantages espérés.

Il est donc judicieux de s’attacher les services d’un Expert-Comptable qui s’assurera de respecter parfaitement le processus et les démarches à effectuer, il réalisera votre bilan comptable dans les règles. Il vous conseillera sur les différentes actions à mettre en place pour optimiser votre investissement.

Dans la plupart des cas, si vous adhérer au CGA (Centre de Gestion Agréé), les honoraires comptables peuvent être défiscalisés, à hauteur des 2/3 des frais engagés, dans la limite de 915 € par an.

Vous serez tenu de vous acquitter des taxes ordinairement à la charge du propriétaire :

La taxe Foncière :

Cette taxe sera à votre charge car vous êtes le propriétaire du bien. Cependant vous pourrez bénéficier d’une exonération partielle durant les deux premières années si votre bien a été acquis dans une résidence de services neuve. Cette exonération est soumise à l’accord de la Mairie.

Concernant la TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères), selon les clauses du bail commercial, vous pouvez en demander le remboursement à votre locataire.

  • La CFE (cotisation foncière des entreprises) :

La CFE est une composante de la CET (Contribution Economique et Territoriale). Celle-ci est due si vous louez votre logement en direct. Lorsque votre bien fait partie d’une résidence de services, cette taxe sera appliquée à l’exploitant et non au propriétaire.

Elle permet d’investir en Famille et de faciliter la succession.

Les associés doivent être issus de la même famille (ligne directe : parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents…) ou être un couple marié ou Pacsé.

Elle permet également, le démembrement des parts sociales. Vous pouvez disposer de l’usufruit, vos enfants de la nue-propriété, tout en bénéficiant de la totalité de l’amortissement comptables sur vos recettes locatives.

La SARL de Famille a la particularité de ne pas être assujettie à l’IS. Ce sont les associés qui détiennent le capital social qui sont assujettis à l’IR au pourcentage de leurs parts.

Les associés disposant chacun d’une quote-part peuvent ainsi choisir librement leur statut de LMP ou LMNP en fonction des critères remplis et bénéficier des avantages fiscaux de ces derniers.

Une équipe d’experts pluridisciplinaires

Nous mettons à votre disposition une équipe réactive et performante composée de spécialistes dans chaque domaine de notre cœur de métier : comptable, juridique et fiscal.

Nous sommes également à la recherche de futurs talents, si vous souhaitez intégrer un cabinet en développement constant, rencontrons-nous.

Contactez-nous